Revalorisation de loyer : règles, calcul et conditions à connaître

Vous recevez un courrier de votre propriétaire vous annonçant une augmentation de loyer.

Ou, à l’inverse, vous êtes propriétaire et vous vous demandez si vous pouvez revaloriser le loyer de votre logement cette année.

Dans les deux cas, une question revient souvent :

👉 Est-ce légal ? Et comment savoir si le calcul est correct ?

La revalorisation des loyers est strictement encadrée par la loi. Elle ne peut pas être faite "à la tête du client" ou sur un coup de tête.

Dans cet article, je vous explique quand une augmentation de loyer est possible, comment elle se calcule, et quels sont vos droits, que vous soyez locataire ou propriétaire.

La revalorisation du loyer correspond à une augmentation annuelle possible du loyer, basée sur un indice officiel :

👉 l’indice de référence des loyers (IRL).

Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE, il fixe le plafond de l'augmentation annuelle que peut appliquer un propriétaire.

Il reflète l’évolution du coût de la vie et sert de base légale pour ajuster certains loyers.

⚠️ Important : L'augmentation n'est jamais obligatoire. C'est une possibilité offerte au bailleur, pas un automatisme légal.

Pour être légale, la revalorisation doit respecter plusieurs conditions cumulatives.

Condition n°1 : une clause dans le bail

Le contrat de location doit contenir une clause de révision du loyer.

Sans cette clause, aucune augmentation n’est possible, même si l’IRL augmente. Le loyer doit rester fixe jusqu'au départ du locataire.

Condition n°2 : une seule revalorisation par an

La revalorisation ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail (souvent la date anniversaire).

Condition n°3 : respecter l’indice applicable

Le propriétaire doit utiliser le bon indice IRL, correspondant :

• au trimestre mentionné dans le bail,

• ou, à défaut, au dernier indice publié à la date de signature.

La formule officielle :

Exemple concret :

• Loyer actuel : 700 €

• Ancien IRL : 135,84

• Nouvel IRL : 138,61

👉 Calcul :

700 × (138,61 ÷ 135,84) = 714,30 €

➡️ L’augmentation est donc de 14,30 € par mois.

📌Le locataire doit recevoir un courrier mentionnant :

• le nouveau montant du loyer,

• l’indice utilisé,

• la date d’application.

Sans ces éléments, la demande peut être contestée.

NON Certains logements ne peuvent pas être revalorisés.

En 2026, la loi est devenue particulièrement ferme concernant la performance énergétique.

Logements exclus ou encadrés

• Les "passoires thermiques" : Si le logement est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le propriétaire a l'interdiction formelle de réviser le loyer, même si le bail contient une clause de révision.

• Les zones tendues : Dans certaines grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux...), le loyer peut aussi être plafonné par un arrêté préfectoral ("Encadrement des loyers").

• Logements sociaux.

👉 Dans ces cas, des règles spécifiques s’appliquent.

Si le propriétaire oublie de revaloriser le loyer à la date prévue dans le bail, il dispose d’un délai d’un an pour le faire.

Concrètement :

• la demande de revalorisation peut être faite jusqu’à 12 mois après la date prévue,

• l’augmentation s’applique uniquement à partir de la date de la demande,

• aucune régularisation rétroactive n’est autorisée pour les mois précédents.

👉 Si le propriétaire ne fait aucune demande dans ce délai d’un an, la revalorisation est définitivement perdue pour l’année concernée.

Il devra attendre la prochaine date annuelle prévue au bail pour envisager une nouvelle revalorisation.

Voici les situations qui posent le plus de problèmes :

👉 Côté locataire, accepter une augmentation incorrecte peut compliquer les démarches ensuite.

Si vous êtes locataire :

• demandez le détail du calcul,

• vérifiez le bail et l’indice utilisé sur le site de l'INSEE,

• conservez tous les échanges écrits.

Si vous êtes propriétaire :

• vérifiez vos obligations avant d’écrire au locataire,

• sécurisez le calcul et la date d’application.

👉 Une vérification en amont évite souvent un litige inutile.